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住宅ローンとはどんなもの？
住宅を購入する際、全額現金でカバーできる人はほんの一部です。ほとんどの人が住宅ローンを利用します。ところが、「家」を購入するからといって、どんな家でも、どんな人でも借入れできるわけではありません。住宅ローンはどういうものなのか、基本的な知識をおさらいしてみましょう。
自分が住むための家を購入するためのローン
住宅ローンは、文字通り、住宅を取得するために利用できるローンです。つまり、住宅取得以外の目的には利用できません。なので、借換え以外では、途中から住宅ローンを借入れすることはできません。住宅ローンは通常次のような用途に限られています。
・自分が住むための住宅の購入、建築のための資金
・自分が住むための住宅の増改築資金
・住宅ローンの借換え資金
・住宅購入のための諸費用（一部の金融機関）
原則は、本人が住むためですが、両親が住むための家やセカンドハウスでも利用できる場合があり、金融機関によって取扱いが異なります。どちらにしても、本人または家族が住む住宅購入のためのローンですので、土地だけの購入や、賃貸用の住宅の購入には利用できない点に注意しましょう。
ただし、注文住宅を建てる場合で、先に土地の購入をするためであれば、住宅ローンが利用できます。この場合には、通常6ヶ月以内に住宅を建築する旨の誓約書を入れるなど、当然ながら住宅を建築することが条件となります。住宅建築までの期間は、金融機関によってさまざまですので、事情を相談してみるとよいでしょう。
では、住宅ローンが借入れできる人はどんな人でしょうか？
住宅を購入するからと言って、誰でも住宅ローンを借入れできるわけではありません。例として、某金融機関の条件を見てみましょう。
＜ある金融機関の住宅ローンが利用できる人の条件＞
1.借入時の年齢が満20歳以上満65歳以下で、最終返済時の年齢が満80歳以下
2.前年度税込年収が200万円以上
3.現在の勤め先に3年以上勤務している（自営業の場合は3年以上の事業実績）
4.団体信用生命保険に加入できる
5.当社所定の保証会社の保証を受けられる
年収については、明記していない、下限を定めていない金融機関もあります。ただし、原則は安定した収入があることは必要なので、専業主婦などで収入がない、定職についていないという場合には借入れできません。
勤続年数についても、明記していない金融機関が多く見られます。昨今は転職も珍しくありませんので、金融機関によっては勤続年数が短くても借入れ可能です。ただし、2～3年以上の勤務期間がある方が、借入れできる金融機関が多くなるので選択肢が増えます。
年収と勤務年数からみると、つまり、安定した職業について収入も一定金額以上で安定していること、が要件になります。このことから、年金だけの収入での借入れはできず、また、一般には、会社員の場合には正社員でないと借入れは難しくなります。
上記は、銀行の場合ですが、フラット35は借入れできる人の要件は少し異なります。年収の下限や勤続年数についての定めがないため、契約社員、派遣社員の方でも前年度の年収を証明するものがあれば、その年収に応じた金額までは借入れが可能となります。
見落としがちな点としては、「団体信用生命保険に加入できること」という要件です。生命保険に加入できるか、つまりは健康かどうかということです。フラット35は、原則加入ですが、加入できなくても借入れは可能です。民間金融機関でも一部の銀行では団体信用生命保険の加入を任意にしているところもあるので、借入れする手段はあります。ただし、やはり健康な方が選択肢は増えますので、健康状況にも十分に留意しましょう。
実際には、住宅ローンの借入れには、人の要件以外に物件の審査もあります。金融機関は総合的に判断しますし、審査の基準はまちまちです。一つの金融機関に融資を断られた場合でも、他の金融機関にも相談してみるとよいでしょう。
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