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住宅ローンの審査、銀行はどんなところを見ている？
銀行はこんなところをみています。
住宅ローンには必ず審査があります。審査に通るかどうか、不安に思ったりもするでしょう。何を審査されるのかがわかっていれば良いのですが、実際は審査基準は明確にはされていません。審査を通らなかった場合でも、理由を教えてもらえないということが多のです。
そこで、国土交通省が実施している「民間住宅ローンの実態に関する調査」の中に「融資を行う際に考慮する項目」というものがあります。下のグラフは、住宅ローンの貸出をしている全国の1,273の金融機関が回答したものです。（平成25年度調査）
＜融資を行う際に考慮する項目＞
出所：国土交通省「民間住宅ローンの実態に関する調査」（平成25年度）
調査結果を見てみると、融資を行う際に考慮する項目として、完済時年齢、借入時年齢、返済負担率、年収、勤続年数、担保評価、健康状態といった項目はほぼすべての金融機関が考慮にいれていることがわかります。
住宅ローンの借入をするために準備しておくこと
完済時年齢、借入時年齢は各金融機関とも住宅ローンの商品概要に明記しているので、その年令内であればクリアできます。その他のにはどのようなことを審査しているのでしょうか？審査に通りやすい状態にするにはどのような準備をするのが良いのでしょうか？
1.年収
最低年収として100万円以上、200万円以上などそれぞれの金融機関で規定があるようです。なお、最低年収をクリアしても、4番目の「返済負担率」により借入金額は制限されます。
2.勤続年数
会社員の場合は、1年以上としている金融機関が多いのですが、3年以上の勤務年数としているところも多いようです。借入れ直前の転職は住宅ローンの借入れをするならできれば避けたいところです。ただし、勤続年数が短くても通ることもありますし、転職したばかりの方でもキャリアアップの転職などの場合は、その旨を金融機関にも相談してみるのも良いでしょう。
3.雇用形態
会社に勤務している場合は、正社員かどうかは重要な項目になります。契約社員や派遣社員でも借入れが可能な金融機関もありますが、選択肢は減ってしまいます。
4.返済負担率
住宅ローン以外の借入金への返済も含めた、年収に占める年間返済額の割合です。金融機関ごとに一定の基準があります。フラット35の場合は、年収400万円未満の場合30％、年収400万円以上の場合35％です。参考の基準となるでしょう。車や買い物のローンなど他の借入れがある場合には完済しておくと借入れ可能な金額が多くなります。
5.返済履歴
金融機関では個人信用情報機関に照会し、クレジットカードやローンの返済履歴の確認をします。過去に延滞などの履歴があると借入れがしにくくなります。うっかり延滞してしまっても5年間は記録に残ってしまいますので安易に借入れをしない、クレジットカードの利用をしたらきっちり返済する、ということを日頃から意識しましょう。
6.融資率
新規購入の場合は、物件価額の100％まで融資するというところが増えていますが、90％以内や、80％以内としている金融機関もあります。頭金の準備があるほど借入れできる金融機関の選択肢は増えてきます。
7.健康状態
ほとんどの金融機関で住宅ローン借入れの要件に団体信用生命保険（団信）への加入をあげています。フラット35は団信への加入は任意ですし、昨今では入りやすい引受基準緩和型の団信もありますが、様々な住宅ローンの中から選択をするには、健康状態も重要となります。
女性は借りにくい？
「独身女性だと住宅ローンは借りにくい」という話を聞くことがありますが、誤解であることがこの調査からもわかります。審査項目で性別と答えている金融機関は20％です。性別で判断される可能性は低いでしょう。また家族構成についても28.4％です。家族の状況もあまり関係ないといえます、独身の女性でも一般的な審査項目をクリアしていれば男性と変わりなく借入れができます。
最近では、女性向け住宅ローンとして金利を引き下げたり、医療関係の保障をつけたりなど、女性の借入れを歓迎しています。
「普段取引きしている銀行の方がいい」と言われることもあります。「申込人との取引状況」は62.1％の金融機関が審査項目としてあげています。少ない数字ではないのですが、重視されているというほどではないともいえます。馴染みのある銀行の方が相談しやすいかもしれませんが、住宅ローンは0.1％違えば総額では大きな差がつきます。多くの選択肢の中から十分に検討して選ぶようにしましょう。
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